问策

 找回密码
 立即注册
搜索
查看: 626|回复: 0
收起左侧

[板块] 申万宏源:多角度探讨房地产税方案与影响

[复制链接]


  房产税还是房地产税?征收的应是房地产税,而非房产税。理论上房地产税是一个完整的税收体系,征税对象包括“房产”和“地产”,征税范围覆盖“交易”和“持有”环节,征税基础应当从价计征。


  征收房地产税理由主要为两种,一是用于社区公共服务的投入,二是作为社会财富再分配的调节机制。房地产税实际主要是对“地产”征税,我们看到的房价上涨实质是地价在上涨。土地升值主要来源于城市规划、经济发展以及外来劳动者的共同努力,与土地使用权拥有者自身的贡献并不完全挂钩。在流转环节征税往往有前转倾向,易于转嫁给买家负担,从而与再分配土地增值收益的目的南辕北辙,而持有环节税收具有资本化倾向。目前征收房地产税存在两个法理障碍:一则是70年土地使用权,二则是价涨征税而价跌退税吗?


  美国房地产税总体原则是“宽税基、低税率”,以征收物业税用于公共服务为主。由地方政府因城施策制定税率,免征范围、额度较小,主要针对老人、残障人士等群体。美国各州的税率差异很大,一般由各州的议会提出议案,由选区内的选民投票通过。全美各个州的有效税率在0.32-2.31%的区间,如果该州对房产税依赖性高,房产价值低或地方政府支出高,该地的房产税税率往往会更高。


  我国目前城市间发展阶段与基本面差异较大,全国范围来看开征房地产税侧重于社会财富再分配的理念可能性较高,而一线与强二线具有开征物业税的基础条件。就金额看房地产税的征收金额很难与土地出让金收入相提并论,两者相差一个数量级,全国范围总体上城市建设与公共资源投入的资金更多来源于土地出让而非房地产税。其中一线与部分强二线城市存量房占比较高,土地出让金收入占总体财税收入的比例较低且未来会继续降低,因此可能实行相对的“宽税基、高税率”,通过较小的人均免征面积扩大征税范围,以此筹集用于公共资源投入的支出。同时配合累进制税率对多套房或过高的人均面积部分征收高税率,最终形成“宽税基、低税率”与“窄税基、高税率”相结合的税制。弱二线与三四线等城市以新房市场为主,土地出让金收入占地方总财政收入比例较高,因此税收应当更倾向财富的调节机制——“窄税基、高税率”。


  我国的税法立法工作主要经过七个阶段:法律草案起草-公开征求意见-国务院常委会议审议(每周一次)-全国人大常委会审议(每两月一次)-公开征求意见(30日)-专家评审-全国人大常委会或全国人大表决(房产税由人大常委会表决即可)-法律公布。目前房地产税已进入五年立法规划,处于起草阶段。


  房产税推出在技术层面上的难点大多已得到解决,例如不动产权登记、全国不动产联网,而房屋价格评估团队仍有待建立,软性的难点在于我国缺乏征收直接税的税收体系,涉及利益阶层范围较大。房产税的推出应当配合财税体制的整体改革,从间接税向直接税转移,包括了间接税减免、个人所得税扣减等相关调整。


  房地产税可以降低房价吗?第一,决定房价的是供需关系,征收房地产税会改变短期内的供需关系,但不改变长期走势。第二,美国经验显示,提高持有环节的房产税率能够降低房价的波动率。第三,房产税额与房价涨幅呈负相关,美国加州第13号提案实证研究与日本房地产市场的研究都佐证了这一点。最后,与我国土地制度最类似的香港实行的房地产税收制度值得我们警惕,香港在保有环节房产税“宽税基、低税率”的特点使得保有环节的房产税未起到平抑房价涨幅的作用,相反,开发及交易环节的高税收促进了房价的上涨。


  房地产税对租金有什么影响?就租房市场来看,北京与上海的租房市场为供小于需,房地产税转嫁给下游的可能性较高。广州租赁市场供需平衡,深圳供大于需,税收转嫁给下游的可能性较小。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|小黑屋|网站素材|问策

JS of wanmeiff.com and vcpic.com Please keep this copyright information, respect of, thank you!JS of wanmeiff.com and vcpic.com Please keep this copyright information, respect of, thank you!

GMT+8, 2018-10-16 18:43 , Processed in 0.041229 second(s), 13 queries , APC On.

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表